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以专家的视角全方位解读上海别墅项目特点

以专家的视角全方位解读上海别墅项目特点

作者：佚名来源：房地产门户-搜房时间：

目前，从地区分布及气候环境特征方面，我国可以划分成七个主要建筑气候区。其中上海属于第Ⅲ建筑气候区，冬冷夏热，具体的气候特征为夏季闷热，冬季湿冷，气温日较差小；年降水量大；日照偏少；春末夏初为梅雨期，多阴雨天气，常有大雨和暴雨出现；夏秋常受热带风暴和台风袭击，易有暴雨大风天气。

根据这样的气候条件，上海住宅讲究通风、朝阳，其主要房间往往朝南，或南略偏东、南略偏西，以便夏季防热、冬季御寒。各房间的布局上，追求形成 穿堂风 而防止西晒。同时，还要求能防雨、防潮等。上海郊区的传统民居一般都具有这样的特征：朝南，坡屋顶，灰瓦，屋檐挑出较多，层高较大；常为2层－3层，底层略潮湿，2－3层相对干燥；卧室常布置在2层以上。

此外，上海地区多水流湖泊的环境和周边苏杭水乡文化，给上海别墅的景观设计带来了更多素材与变化。相比北方地区，上海别墅项目的庭院绿化和水景更容易形成，也更容易养护。

项目规模、规划思想与规划布局

近两年来，高档别墅购买者和开发者的关注点发生了变化。过去，高档别墅项目首先要突出国际化、价值感和地位感，而现在则首先希望营造一个人性化的、适宜居住、适合使用的小区。总体来看，目前豪华别墅的规划布局更追求建筑与自然的和谐，讲究亲切感和舒适性，努力创造更细腻更有人情味的空间。

这些高级别墅小区，通常以道路为骨架，景观和会所为核心进行布局。道路球花栒子常采用人车分流的做法；会所常位于交通可达性较好的位置；而主要景观带不再简单地作为小区图形中心，而是依据场地条件、分期需要灵活布置，并力求让更多别墅分享。建筑则根据景观、交通等有机组合，疏密有致；每栋别墅都有独立的领地，也有与周围别墅共同分享的空间。

建筑风格与设计特点

多年来，上海的高档别墅项目，以北美和欧式风格居多，这主要是为了适合购买群体的海外生活背景。整体上看，2004年新推出的项目继续了这一特点，但也逐渐呈现多元化趋势。特别是中式别墅悄然兴起，得到市场欢迎。这类别墅借鉴中国传统建筑的元素符号和西方建筑的空间特点，采用现代的建筑材料和建造技术，将中国传统文化和现代生活方式结合起来，既体现了中华文化的精神内涵，又满足现代人的居住要求。其销在横梁的材料上会增加很多售对象主要是本土新兴富有阶层和海外华人，突出的代表是九间堂、恒联名人世家以及生茂养园等。这些项目除了采用中式的建筑风格，更引入了中国园林艺术和中式的养生居住理念，着重表现中国天人合一，自然和谐的居住理念，给欧美风格一统天下的上海高端别墅市场带来可喜的变化。

在引进欧美风格的别墅项目中，效仿对象也逐渐多元化。很多项目一改欧美别墅的华丽与辉煌，而营造浓重的异国乡土风味，追求古朴、自然的感觉。新推出的高档别墅项目，在设计上更细腻而富有人情味。在建筑与用地的结合、空间的分割与创造、各种细节的处理方面，都体现了较高的水准。除了建筑师、室内设计师和景观设计师，更多非建筑领域的艺术工作者也开始从事别墅设计与装饰，给别墅带来更强的个性与艺术色彩。

景观营造

景观，一直是高档别墅项目的关注重点之一。近年来，高档别墅景观设计水平有了很大提高， 景观 已经不再是单纯的视觉要求，而被赋予了更多的生态功能与人文涵义，渗透到居住者生活的各个细节中。

借景 与 造景 ，是上海别墅景观设计中最基本的两个思路。 借景 即借用外部的景观资源，如自然山水、人文景点； 造景 则是营造社区内部的景观，改造社区居住环境。两者相结合，就构成了 双景别墅 ，这是很多别墅项目的重要卖点。

在社区内部景观的营造上，又分为 自然 和 人工 两个方面。一是巧妙利用用地内部的自然条件，如河道、坡地、植物等等；二是不惜投入成本，营造人工景观。景观设计的手法日益多元化，既有本土化的元素，也有泊来品；既有传统风格，也有大胆前卫的作品，考虑到用户群体的偏好，上海高档别墅的景观风格还是以私密静谧、自然和谐为多。

近年来，营造 生态化 的景观不再是一个口号，而是得到了切实的贯彻。基本思路是通过各种技术，使拂子茅属人工景观最终发展成一个具有生命力的小型生态群丁公藤落。如在水体创造上，很多高档别墅的人工湖采用软底、机械增氧，模拟自然湖泊的生态组成，并依靠自然生物净水，使景观具有生命力，并有效节约了成本。此外，动植物物种选择，特殊地形的利用等等，也各有千秋。一个有生命力的景观，便于维护，易于与居住者形成互动，并能从视觉、听觉、嗅觉以及空气质量等各方面带给居住者愉悦感。

上海水资源丰富，多水、多河流湖泊是其地形的一大特色，而且从温度和降水上说，水体也便于维护。因此，对水进行广泛和系统的利用，成为上海别墅项目的重要景观特色。有些项目甚至以水将用地进行分割与填充，把别墅置于水中的 岛 上，营造水乡特色。

户型与空间布局

因为有多年发展历史并且大量天然大理石建筑板材JC/T79⑵001引进国外成形的别墅方案，上海高档别墅项目在户型方面已经比较成熟，2004年期间总体变化不大；但由于客户群体结构的变化以及客户群体生活方式的变化，户型的完善与调整从未停止。总体上看，豪华别墅的在保持大面积的同时，空间进一步丰富，功能分割则朝着深入细化和自由模糊两个方向分别发展。

此外，也有一些项目试图对户型进行更大的改革，包括在水平方向上的空间改革和垂直方向上的空间改革。其目的是为了创造更新的生活体验。垂直方向的改革如绿洲千岛花园，二层入口，下沉大厅与花园。而水平方向的改革如中海翡翠湖岸，试图采用哑铃形的户型创造更多的庭院，从销售状况来看，市场对这一户型反映一般。

值得指出的是，近年来，在豪华住宅方面有更多经验的国外建筑师大量参与上海高档别墅的设计。他们更了解富有阶层的生活方式，能更好地把握大面积居住空间的处理，大大提高了上海高档别墅的设计水平。

室内装修

目前上海新推出的高档别墅项目，提供全装修的并不多，大都是提供部分装修，或者毛坯交房。从对发展商的调查来看，发展商更愿意提供全装修的房子，因为这样将带来更多的利润，并保证装修的效率，便于物业管理。但是因为业主生活方式、审美偏好的不同，粉枝莓操作起来比较复杂。目前比较多的做法是提供菜单式的装修服务，供业主选择，或者由发展商提供多种装修风格，业主选择后，由开发商帮助完善设计并完成装修工作。通常规模较小、档次豪华的项目提供全装修的概率更大。

从提供装修的项目来看，装修规格和成品质量都比较高。整个装修工作往往聘请国内外知名的室内设计师进行设计，并由富有经验的施工队伍进行施工。很多项目为了提供不同风格的装修方案，同时请多位优秀设计师进行创作；也有的项目请国外工匠进行家具和装饰的雕琢。装修风格方面，考虑到购买者的年龄、审美、国籍，采用欧美传统风格的比较多，而采用现代风格、后现代风格以及中式风格的比较少。有一些项目，建筑外观和景观园林都采用了中式风格，但依然选择了欧式的室内装修。

设备

上海高档别墅项目在设备的选用上继续在高档化与系统化的方向上不断发展，一方面要体现住户的尊贵身份，一方面要保证居住的方便、舒适与健康。通常情况下，高档别墅的空调系统、热水系统、净水系统、中央吸尘系统等各类设备均采用欧、美、日的最新产品。而 非典 以后，空调、通风设备受到了格外的关注。

同时，近年来上海大力推广住宅技术革新，推广的内容包括包括箱式变压器供电、分质供水系统、智能化物业管理系统、水、电、燃气三表数据远程采集系统、智能化的安保系统以及太亚太创新园将成为巴斯夫在亚太区最大的研发中心阳能技术等等。其中，安全是高级别墅区最重要的问题之一，智能化的安保系统可以包括周边防范报警系统、重点部位的电视监控、访客可视对讲、家庭安防系统以及车辆管理系统等多个子系统，实行严密监控。

需要指出的是，别墅小区各类设备的进步，处处渗透着新的技术思想。一是智能化的细想，有助于方便业主的生活、办公以及提高小区服务、安保的效率；二是节能环保的思想，有助于改善小区的居住环境。

物业管理与服务

随着上海高档别墅的不断发展，物业管理与服务的质量已经成为衡量项目好坏的重要标准，也是购房者重点考虑的因素。上海的高档别墅小区，通常由国内外一流的物业公司提供物业管理与服务，方便、周到并保证安全。服务的标准化、系统化与服务者素质的提高，不仅保证了业主居住的舒适，也是业主身份和地位的一种体现。提供服务的范围除了基本的清洁卫生、园艺绿化、设备维修、安保，还渗透到个人理财、签证、旅游、家宴、宠物寄养等生活的各个细节当中，更高档的项目则提供完善的管家服务。值得一提的是别墅项目的安保工作都做得非常严格，智能化的电子系统和保安人员相结合，为业主提供放心的居住环境。

作者简介

严涛

五合国际（WerkhartInternational）董事副总经理

清华大学硕士

著名高档住宅设计专家

商业项目设计专家

著有大量住宅开发与设计的研究论述

精辟的市场分析与产品判断能力

李小锋

五合国际（WerkhartInternational）董事副总经理，首席地产分析师

英国爱丁堡大学博士

十六年英国深造和工作经历

金融投资及地产专家

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